Een huis kopen in Frankrijk: het compromis, de tien dagen bedenktijd en de notaris

Een Franse koop begint met een voorcontract. Service-public onderscheidt er twee: de promesse unilatérale de vente, waarbij alleen de verkoper zich bindt, en het compromis de vente, waarbij beide partijen zich binden. Voor de koper van een woning geldt bij allebei dezelfde bescherming: ‘L'acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation bénéficie d'un droit de rétractation dans un délai de 10 jours’. De telling: ‘Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte’. Wie afziet, doet dat op dezelfde manier: ‘La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.’

De promesse unilatérale kent een eigen formaliteit: ‘elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l'acquéreur’, en ‘L'enregistrement coûte 125 €’.

Bij een compromis betaal je bij de ondertekening een voorschot: ‘il est fréquent que le compromis de vente prévoit le versement d'une somme d'argent, généralement appelée dépôt de garantie. Il constitue un acompte, correspondant à 10 % du prix de vente’. Bij een promesse unilatérale heet het de indemnité d'immobilisation: ‘le montant de l'indemnité d'immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente’, en bij een lange looptijd is zij verplicht: ‘Quand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois, le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire’.

Gaat de koop door, dan is het geld niet weg: ‘Si la vente est réalisée, la somme versée est déduite du prix de vente du bien’. Gaat hij niet door omdat een voorwaarde niet is vervuld, dan krijg je het terug: ‘Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas, la somme versée est rendue intégralement’.

Een opschortende voorwaarde die de wet zelf regelt, is die van de lening. De wet geeft je daar tijd voor: ‘la condition d'obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal’ van een maand, ‘à compter de la signature de l'acte’. Krijg je de lening binnen die termijn niet, dan vervalt het contract en gaat het voorschot terug. Wie in Nederland nog een hypotheek heeft lopen, leest eerst de gids over je Nederlandse hypotheek bij emigratie.

Bij het voorcontract hoort een technisch dossier. Service-public somt het op: ‘Dossier des diagnostics techniques (constat plomb, état amiante, état termites, information mérule, état installation gaz et/ou électrique, dossier de performance énergétique etc). Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse’. De aparte pagina over de diagnostics noemt elf onderdelen. Daaronder het energielabel (DPE) en de energie-audit voor de klassen E, F en G, lood, asbest, elektra en gas. Verder de afvoer van afvalwater, termieten, de staat van de risico's, geluid en het carnet d'information du logement. Hoe lang elk onderdeel geldig blijft, staat op die pagina niet in één tabel en daarom hier niet.

De overdracht zelf loopt via de notaris: ‘L'acte authentique de vente est signé par l'acheteur, le vendeur ou leur représentant et le notaire.’ De kosten liggen bij jou: ‘Les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur.’ Wat erin zit: ‘Les frais de notaire comprennent les émoluments, les honoraires, les débours, les droits et taxes.’ Een deel daarvan zijn de belastingen die de notaris int en doorstort; het honorarium van de notaris zelf, de émoluments, is een wettelijk tarief in schijven. Voor de koop van een woning: 3,870 procent tot 6.500 euro, 1,596 procent van 6.500 tot 17.000 euro, 1,064 procent van 17.000 tot 60.000 euro en 0,799 procent daarboven. Een korting kan: ‘Si la prestation est supérieure à 150 000 € et à certaines conditions, le notaire peut accorder une remise totale ou partielle des émoluments reçus pour une même affaire.’

Na de ondertekening doet de notaris de inschrijving: ‘Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au fichier immobilier du service de publicité foncière.’ Je eigendomsbewijs volgt later: ‘Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.’

Vier dingen ontbreken met opzet. Het tarief van de overdrachtsbelasting, de droits de mutation, omdat dat per departement kan verschillen en wij het niet bij de belastingdienst hebben nagelezen. De verdeling van de taxe foncière tussen koper en verkoper in het jaar van de koop, omdat service-public er op deze pagina's niets over zegt. De koop van een appartement in een copropriété met zijn état daté, omdat dat een eigen pagina is die hier niet is gelezen. En nieuwbouw op tekening, de VEFA, omdat daar andere regels gelden. Wat huren in Frankrijk kost en hoe een huurcontract werkt, staat in de huurgids voor Frankrijk. De zinnen hierboven komen woordelijk van vier pagina's van service-public, gelezen op 28 september 2026.