Hypotheek in Nederland bij Emigratie: Wat Gebeurt Er?

De hypotheekrenteaftrek (box 1) geldt alleen voor de eigen woning die je hoofdverblijf is. Als je emigreert en de woning niet meer je hoofdverblijf is, verlies je de aftrek. Dit heeft directe gevolgen:

• De woning verhuist dan naar box 3. Let op: ook na emigratie blijft een Nederlandse woning in Nederland belast — je doet als buitenlands belastingplichtige aangifte over Nederlands vastgoed.
• Alleen bij tijdelijke uitzending of overplaatsing kan de woning via de uitzendregeling in box 1 blijven — maar dan moet de woning leegstaan; zodra je verhuurt vervalt de regeling. Staat de woning leeg én te koop, dan mag hij via de verhuisregeling nog maximaal 3 jaar na het jaar van vertrek in box 1 blijven.

Als je je woning wil verhuren na emigratie:

1. Controleer de hypotheekakte: veel hypotheekcontracten verbieden verhuur zonder toestemming van de bank.
2. Vraag toestemming aan uw geldverstrekker. Zij kunnen een hogere rente of andere voorwaarden stellen.
3. Let op: sinds 1 juli 2024 (Wet vaste huurcontracten) zijn gewone tijdelijke huurcontracten afgeschaft. Vertrek je tijdelijk naar het buitenland, dan kun je meestal wél verhuren via tussenhuur met een diplomatenclausule. Laat het contract door een specialist opstellen.
4. Een verhuurde woning valt in box 3: je betaalt geen belasting over de huur zelf, maar over een forfaitair rendement op de WOZ-waarde (verlaagd via de leegwaarderatio bij verhuur).

Als je de woning verkoopt bij emigratie:

• Overwaarde is in Nederland onbelast (er is geen vermogenswinstbelasting in box 1).
• Kosten: overdrachtsbelasting voor de koper, niet de verkoper. Makelaarskosten ~1-2%.
• Bestaande hypotheek: los deze af met de verkoopopbrengst. Let op boeterente bij vervroegd aflossen.
• Restschuld: als de verkoopopbrengst minder is dan de hypotheekschuld, blijf je persoonlijk aansprakelijk voor het restant.