Een huis of grond kopen in Spanje: de toets voor je tekent

Wie in Spanje koopt, krijgt in elke groep dezelfde raad: neem iemand die te vertrouwen is. Namen noemen wij niet; wat hier staat is de controle waarmee je elke naam zelf toetst, bij een huis, een stuk grond en bij een project of woongemeenschap. Elke stap hieronder leunt op een register of een instantie die je zelf kunt raadplegen.

Voor elk bod vraag je bij het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad) een uittreksel op, de nota simple. Daarin staat wie de eigenaar is en welke lasten er op het goed rusten, zoals een hypotheek of een beslag. Het register zelf zegt dat de nota puur informatieve waarde heeft; voor de koopbeslissing is dat precies genoeg. Je vraagt hem online aan, het register mailt hem binnen 24 uur, en je mag zelf kiezen via welke registrador je hem opvraagt. De eerste toets is simpel: is de verkoper dezelfde als de eigenaar in het register, en staan er lasten op die niemand had genoemd.

De Spaanse notarisorganisatie zegt het zo: "aunque la escritura no sea obligatoria para una compraventa, sí es aconsejable". Voor de koop zelf is een notariële akte dus niet verplicht; wel is hij verplicht om de nieuwe eigendom in het eigendomsregister te krijgen. Zonder escritura komt het huis dus niet op jouw naam in het register te staan. De keuze van de notaris is aan de koper; laat die keuze niet bij de verkoper of de makelaar liggen, en laat de betaling via de notariële route lopen.

Leg naast elkaar wat je ziet en wat er ingeschreven staat: de aanbouw, het zwembad, de verbouwde garage. Staat er iets op het perceel dat in de nota simple ontbreekt, vraag dan vóór het tekenen aan de notaris hoe dat alsnog wordt ingeschreven, wat daarvoor nodig is en wie dat betaalt. Een verkoper die het verschil wegwuift, geeft daarmee zelf het antwoord op de vertrouwensvraag.

Catalonië kent sinds 9 maart 2010 een openbaar en verplicht register voor makelaars, schrijft de Catalaanse regering: iedereen die er beroepsmatig en betaald bemiddelt in vastgoed moet zich inschrijven, en "La inscripció atorga la condició d'agent immobiliari homologat": de inschrijving maakt iemand tot erkend makelaar. Voor die inschrijving zijn een opleiding, een garantiestelling en een verzekering vereist. De toets is dus één vraag: wat is je registratienummer. Voor een gestor, het administratiekantoor dat veel kopers inschakelen, heeft de landelijke beroepsorganisatie een eigen zoekfunctie waarmee je controleert of iemand is aangesloten.

Bij een project, een kavelplan of een woongemeenschap gelden dezelfde registers, plus vijf vragen. Wie is volgens het eigendomsregister de eigenaar van de grond, en is dat dezelfde partij als degene aan wie jij betaalt? Wat koop je juridisch: eigendom op jouw naam in het register, of een lidmaatschap of certificaat dat alleen binnen het project bestaat? Hoe kom je eruit: staat er een verkoop- of terugkooproute op papier? Loopt de betaling via een notaris? En elke belofte over rendement of gemeenschap toets je aan documenten, nooit aan de presentatie. Deze vragen gelden in elk land; de registers heten anders, de vragen blijven gelijk.

De koopbelastingen en -kosten lopen binnen Spanje per landsdeel uiteen en hebben wij nog niet bij de bron nagelezen; zij staan hier daarom niet. En de Catalaanse registerplicht staat hier op gezag van de persberichten van de Catalaanse regering zelf: de wettekst erachter was voor ons niet te openen, en die open post staat met naam in ons register. Wat huren juridisch betekent staat in de huurgids, en waar je in Catalonië gaat kijken in de deelgebiedengids.