Huren in Spanje: één maandhuur borg en vijf jaar zekerheid

De Spaanse huurwet begint bij het bedrag dat je vooraf kwijt bent, en zij laat daar weinig ruimte in. De Ley de Arrendamientos Urbanos zegt het zo: ‘A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.’

Vertaald: bij een woning is de borg verplicht en bedraagt hij één maandhuur. Twee maanden geldt alleen als je iets huurt dat geen woning is, zoals een winkelpand. Wie in Spanje om twee maandhuren wordt gevraagd voor een appartement, krijgt dus niet de fianza voorgelegd maar iets anders.

Dat iets anders mag bestaan. De wet zegt er zelf bij: ‘Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.’ Een aanvullende garantie is dus toegestaan, maar zij is niet de fianza en zij hoort in het contract te staan met een eigen naam en een eigen bedrag.

Aan het einde krijg je de fianza terug, en de wet zet er een klok op: ‘El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.’ Een maand na het inleveren van de sleutels gaat de wettelijke rente lopen.

Hier gaat het anders dan een Nederlander verwacht. De borg wordt in veel Spaanse regio's niet door de verhuurder bewaard maar bij een regionale instantie gedeponeerd, en of dat moet hangt af van de regio waar je woont. Het ministerie van Wonen schrijft dat met zoveel woorden per regio op.

In zeven regio's bestaat die verplichting helemaal niet: ‘Actualmente no existe obligación de depósito de fianza.’ Dat geldt voor Andalusië, Asturië, Cantabrië, Extremadura, Murcia, Navarra en La Rioja. Daar blijft de borg dus gewoon bij je verhuurder.

In de andere regio's is er wel een loket, en dat loket heeft een naam. In Madrid is dat de Agencia de Vivienda Social, in Catalonië het Institut Català del Sòl, in Aragón de Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Ook de Balearen, de Canarische Eilanden, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Valencia, Galicië, Baskenland, Ceuta en Melilla staan op die lijst.

Waarom dat uitmaakt: is je borg gedeponeerd, dan is er een derde die weet dat hij bestaat en hoeveel het was. Is hij dat niet, dan is het jouw woord tegen dat van je verhuurder. Vraag dus voordat je tekent of jouw regio een depot kent, en zo ja om het bewijs van de storting.

Dit is het stuk waar de meeste mensen zich in vergissen. Er staat drie jaar in je contract, en je denkt dat je na drie jaar weg moet. Dat klopt niet. De wet schrijft: ‘La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.’

Met andere woorden: wat er ook in het contract staat, het loopt van jaar tot jaar door tot vijf jaar vol zijn. Verhuurt een bedrijf in plaats van een particulier, dan zijn het zeven jaar. Alleen jij kunt daar een einde aan maken, en daarvoor geldt een termijn: ‘salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.’ Dertig dagen voor de jaardag opzeggen, anders loopt het door.

Staat er helemaal geen duur in? Dan geldt een jaar: ‘Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado.’ En daarna geldt dezelfde verlenging.

Zijn de vijf of zeven jaar om, dan houdt het nog niet op. Zegt niemand op, dan loopt het contract per jaar door tot maximaal drie jaar extra. De verhuurder moet daarvoor vier maanden van tevoren opzeggen, jij twee.

Er is één uitzondering die je in je contract moet kunnen aanwijzen. Wil de verhuurder er zelf gaan wonen, of een familielid in de eerste graad of zijn echtgenoot, dan kan hij de woning na het eerste jaar terugnemen. Dat kan alleen als die mogelijkheid uitdrukkelijk in het contract staat, en hij moet het twee maanden van tevoren aanzeggen. Gaat hij er daarna binnen drie maanden niet wonen, dan mag je terug of een vergoeding vragen van een maandhuur voor elk jaar dat je nog te goed had.

De bescherming loopt maar één kant op, en dat is de jouwe. Jij zit niet vijf jaar vast: ‘El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.’

Zes maanden wonen, dertig dagen opzeggen, en je bent eruit. Er zit één addertje aan, en dat staat in dezelfde bepaling: het contract mag een vergoeding afspreken van ‘una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir’, dus een maandhuur voor elk resterend contractjaar, naar rato voor een deel van een jaar. Die vergoeding geldt alleen als zij in je contract staat. Kijk dus in je contract of die zin erin zit voordat je hem tekent, want dit is het enige punt waarop vertrekken je geld kost.

Hier zit een regel die veel huurders niet kennen en die hun verhuurder soms ook niet kent. De huur gaat niet vanzelf omhoog. De wet: ‘Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.’ En dan de zin die het beslist: ‘En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.’

Staat er geen indexeringsclausule in je contract, dan is er geen indexering. Punt.

Staat zij er wel, dan geldt er nog een bovengrens: ‘En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.’ De verhoging mag dus nooit meer zijn dan de consumentenprijsindex, wat er ook is afgesproken.

En de verhoging moet aangezegd worden: zij is pas opeisbaar vanaf de maand nadat de andere partij schriftelijk is ingelicht, met het percentage erbij dat is toegepast. Een briefje op de huurkwitantie van de maand ervoor telt daarvoor.

Deze paragraaf is kort en er hangt meteen geld aan. De wet zegt: ‘Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.’

De kosten van de makelaar en van het opmaken van het contract zijn voor de verhuurder. Niet voor jou. Vraagt iemand je om een maandhuur aan honorarios voordat je de sleutel krijgt, dan vraagt hij om iets wat de wet bij een ander legt.

Dat wil niet zeggen dat het nooit gebeurt. Het gebeurt veel, en zeker bij buitenlanders die de wet niet kennen. Het helpt om te weten dat je die zin kunt citeren.

Twee dingen die je op deze pagina niet vindt, met de reden erbij.

De huurprijsplafonds in de zogenoemde gespannen woningmarktgebieden. De wet kent ze: in een ‘zona de mercado residencial tensionado’ kun je als huurder een buitengewone verlenging van maximaal drie jaar vragen die de verhuurder in beginsel moet aanvaarden, en er gelden dan grenzen aan de huurprijs. Maar welk gebied wanneer als gespannen is aangewezen, beslist elke regio zelf en publiceert zij zelf. Wij dragen geen lijst die wij niet bij de bron hebben nagelezen.

De bedragen, termijnen en formulieren van de regionale borgdepots. Elk loket heeft eigen regels over binnen hoeveel dagen de verhuurder moet storten en hoe je het bewijs opvraagt. Elke regio met een depotplicht heeft daarvoor haar eigen loket met haar eigen voorwaarden, en die hebben wij niet stuk voor stuk gelezen. Het loket van jouw regio staat wel bij naam in deze gids, zodat je weet waar je moet zijn.

Wat hier wel staat, staat er woordelijk, uit de wet zelf.