Huren in Spanje: één maandhuur borg en tot vijf jaar huurbescherming

De Ley de Arrendamientos Urbanos, de Spaanse huurwet, regelt eerst het bedrag dat je vooraf kwijt bent: ‘A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.’

Vertaald: bij een woning is de borg verplicht en bedraagt hij één maandhuur. Twee maanden gelden alleen als je iets huurt dat geen woning is, zoals een winkelpand.

Daarnaast mag een aanvullende garantie worden afgesproken: ‘Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.’ Voor een woning zet de wet daar een grens op: ‘En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.’ Borg en aanvullende garantie samen zijn bij zo'n woning dus hoogstens drie maandhuren. Vraagt een verhuurder meer, dan vraagt hij meer dan de wet toestaat.

Aan het einde krijg je de fianza terug, en de wet zet er een klok op: ‘El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.’ Een maand na het inleveren van de sleutels gaat de wettelijke rente lopen.

Of de borg bij een regionale instantie gedeponeerd moet worden, hangt af van de regio waar je woont. Het ministerie van Wonen zet dat per regio op een lijst. Van de zeventien regio's en de twee autonome steden hebben er twaalf een depotplicht.

In zeven regio's bestaat die verplichting niet: ‘Actualmente no existe obligación de depósito de fianza.’ Dat geldt voor Andalusië, Asturië, Cantabrië, Extremadura, Murcia, Navarra en La Rioja. Daar blijft de borg bij je verhuurder.

In de andere twaalf is er een loket, en het ministerie noemt het bij naam:

• Aragón: Dirección General de Vivienda y Rehabilitación
• Balearen: Instituto Balear de la Vivienda
• Baskenland: Servicio Vasco de Vivienda
• Canarische Eilanden: Instituto Canario de la Vivienda
• Castilla-La Mancha: Dirección General de Vivienda y Urbanismo
• Castilla y León: Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León
• Catalonië: Instituto Catalán del Suelo (INCASOL)
• Ceuta: Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta
• Galicië: Instituto Gallego de Vivienda y Suelo
• Madrid: Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid
• Melilla: Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Melilla
• Valencia: Dirección General de Tributos y Juego

Is je borg gedeponeerd, dan weet een derde dat hij bestaat en hoeveel het was. Is hij dat niet, dan staat jouw woord tegenover dat van je verhuurder. Vraag in een regio met depotplicht om het bewijs van de storting. De termijn waarbinnen de verhuurder moet storten en het formulier staan bij het loket van je regio.

Er staat drie jaar in je contract, en je denkt dat je na drie jaar weg moet. De wet schrijft: ‘La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.’

Wat er ook in het contract staat, het loopt van jaar tot jaar door tot vijf jaar vol zijn. Verhuurt een bedrijf in plaats van een particulier, dan zijn het zeven jaar. Afgezien van de uitzondering hieronder kan alleen jij daar een einde aan maken, en daarvoor geldt een termijn: ‘salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.’ Dertig dagen voor de jaardag opzeggen, anders loopt het door.

Staat er helemaal geen duur in? Dan geldt een jaar: ‘Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado.’ En daarna geldt dezelfde verlenging.

Zijn de vijf of zeven jaar om, dan houdt het nog niet op. Zegt niemand op, dan loopt het contract per jaar door tot hoogstens drie jaar extra. De verhuurder moet daarvoor vier maanden van tevoren opzeggen, jij twee.

Daarna kun je in twee gevallen nog een buitengewone verlenging vragen. Toon je aan dat je in een sociaal en economisch kwetsbare situatie zit, dan is dat hoogstens een jaar. Ligt je woning in een gebied dat als gespannen woningmarkt is aangewezen (zona de mercado residencial tensionado), dan verleng je per jaar tot hoogstens drie jaar, en die aanvraag ‘deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador’, behalve in de gevallen die de wet noemt. Het ministerie van Wonen publiceert de lijst van aangewezen gebieden op zijn site; die is bijgewerkt met de resolutie van 24 juli 2026.

Dan de uitzondering, en die moet in je contract staan. Is de verhuurder een particulier, dan kan hij de woning na het eerste jaar terugnemen voor eigen bewoning. Dat mag voor hemzelf, voor een kind of ouder, ook bij adoptie, en voor zijn echtgenoot na een definitieve uitspraak over scheiding van tafel en bed, echtscheiding of nietigheid van het huwelijk. Dat kan alleen als die mogelijkheid uitdrukkelijk in het contract staat, en hij moet het twee maanden van tevoren aanzeggen. Gaat hij er daarna binnen drie maanden niet wonen, dan mag je terug of een vergoeding vragen van een maandhuur voor elk jaar dat je nog te goed had.

Jij zit niet vijf jaar vast: ‘El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.’

Zes maanden wonen, dertig dagen opzeggen, en je bent eruit. Het contract mag daarvoor een vergoeding afspreken van ‘una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir’, dus een maandhuur voor elk resterend contractjaar, naar rato voor een deel van een jaar. Die vergoeding geldt alleen als zij in je contract staat. Lees die bepaling voordat je tekent.

De huur gaat niet vanzelf omhoog. De wet: ‘Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.’ En dan de zin die het beslist: ‘En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.’

Staat er geen indexeringsclausule in je contract, dan is er geen indexering.

Staat zij er wel, dan geldt een bovengrens. Artikel 18 noemt de consumentenprijsindex: ‘En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.’ Sinds de woningwet van 2023 verwijst de huurwet daarnaast naar een eigen huurindex van het statistiekbureau INE, en het ministerie van Wonen noemt die als de grens: ‘el límite viene marcado por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda IRAV publicado por el Instituto Nacional de Estadística’.

De verhoging moet ook aangezegd worden: zij is pas opeisbaar vanaf de maand nadat de andere partij schriftelijk is ingelicht, met het percentage erbij dat is toegepast. Een briefje op de huurkwitantie van de maand ervoor telt daarvoor.

De wet zegt: ‘Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.’

De kosten van de makelaar en van het opmaken van het contract zijn voor de verhuurder. Vraagt iemand je om een maandhuur aan honorarios voordat je de sleutel krijgt, dan vraagt hij om iets wat de wet bij de verhuurder legt. Die zin kun je citeren.