Huren in Frankrijk: de bail van drie jaar, het dépôt de garantie en de opzegtermijn

Een huurcontract voor een lege woning heeft in Frankrijk een minimumduur die de wet bepaalt en die service-public zo weergeeft: ‘Le bail doit être conclu pour une durée minimum de : 3 ans, lorsque le propriétaire est un particulier, 6 ans, quand le propriétaire est une personne morale’. Drie jaar dus bij een particuliere verhuurder, zes jaar bij een bedrijf of instelling als verhuurder. Aan het einde gebeurt er iets vanzelf: ‘À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est : Soit renouvelé sur proposition du propriétaire Soit reconduit automatiquement.’ Zegt niemand op, dan loopt het contract door.

Voor een gemeubileerde woning gelden andere termijnen; die pagina van service-public hebben wij niet volledig kunnen lezen en de duur staat hier daarom niet.

De borg heet dépôt de garantie en heeft een wettelijk maximum. Voor een lege woning: ‘Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges)’. Voor een gemeubileerde woning: ‘Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges)’. In beide gevallen gaat het om de kale huur, zonder de servicekosten.

Bij vertrek moet de verhuurder de borg terugbetalen: ‘dans un délai maximum de 1 mois’ als de woning in dezelfde staat is als bij het begin, en ‘dans un délai maximum de 2 mois’ als er schade is vastgesteld. Is hij te laat, dan kost hem dat: ‘Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé’. Elke begonnen maand vertraging levert je dus tien procent van een kale maandhuur op.

Als huurder van een lege woning zeg je op met een vaste termijn: ‘Vous devez donner congé et respecter un délai de préavis de 3 mois, sauf exceptions.’ Een uitzondering is de krappe woningmarkt, de zone tendue: daar is de termijn een maand, ‘à la condition d'indiquer dans la lettre de congé l'adresse du logement loué et le fait de bénéficier d'un délai réduit’. Je moet de verkorting dus in je opzegbrief noemen. Andere gronden voor een maand zijn onder meer een eerste baan, een overplaatsing of het verlies van je baan, een gezondheidstoestand die het wonen onmogelijk maakt, en een toegewezen sociale huurwoning.

De opzegging zelf is vormgebonden. Service-public noemt drie wegen: ‘Lettre recommandée avec avis de réception’, ‘Acte de commissaire de justice’ en ‘Remise en main propre contre émargement ou récépissé signé’. Een gewone e-mail staat er niet bij.

Bij het zoeken naar een woning vraagt een verhuurder papieren, en ook dat is begrensd: ‘Il existe une liste des justificatifs que le propriétaire peut réclamer au futur locataire.’ Wat daar niet op staat, mag hij niet eisen: ‘Le propriétaire a interdiction d'en exiger d'autres.’ Doet hij het toch, ‘il encourt une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 €’. Voor een garant geldt een eigen lijst: ‘La liste des justificatifs autorisés est différente selon que la caution est une personne physique ou une personne morale’. Een vaste inkomenseis, zoals drie keer de huur, staat niet op de pagina van service-public; wat een verhuurder in de praktijk vraagt, hebben wij niet gemeten.

Als je eenmaal een adres hebt, bewijs je het met een justificatif de domicile: een energie-, water- of telefoonrekening, een huurkwitantie of een aanslag, jonger dan een jaar. Dat bewijs heb je daarna bij bijna elke instantie nodig; zie de praktische woongids voor Frankrijk.

In een aantal steden geldt huurprijsbescherming, de loyer de référence majoré: Parijs, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux en Montpellier, en delen van Grenoble-Alpes Métropole, Pays Basque, Est Ensemble en Plaine Commune. In die gebieden mag een nieuwe huur een vastgesteld maximum per vierkante meter niet overschrijden; welk maximum voor jouw wijk geldt, staat bij de gemeente. Wat huren in de praktijk kosten, per stad en per arrondissement, staat met de cijfers van de Carte des loyers in de kostengids voor Frankrijk.

Drie dingen ontbreken met opzet. De duur van een gemeubileerd contract, omdat die pagina van service-public niet volledig openging. De huurverhoging tijdens het contract en de indexering, omdat wij die pagina voor deze gids niet hebben gelezen. En de maxima per wijk in de beschermde steden, omdat die per gemeente worden vastgesteld en per jaar veranderen. De zinnen hierboven komen woordelijk van vier pagina's van service-public, nagekeken tussen april 2025 en juni 2026 volgens de datum die de dienst er zelf bij zet.