Wat wonen in Tsjechië kost, en waarom de heffingskorting geen vrijstelling is

De statistiekdienst publiceert gemiddelde koopprijzen per vierkante meter per kraj, over de periode 2023 tot en met 2025. Voor appartementen in 2025 komt het hele land uit op 63.521 kronen per vierkante meter, voor eengezinswoningen op 56.066.

Praag staat apart en niet een beetje. Een appartement kost daar 115.889 kronen per vierkante meter en een eengezinswoning 119.239. Daarna komt Jihomoravský met 72.096, en Praag ligt daar ruim anderhalf keer boven. Aan de andere kant van de lijst staan Ústecký met 36.296 en Karlovarský met 36.309: die twee liggen dertien kronen per vierkante meter uit elkaar en sluiten samen de rij voor appartementen.

Er zit nog een kant aan die je in Nederland niet gewend bent. In acht van de veertien kraje is een eengezinswoning per vierkante meter duurder dan een appartement, en in zes is het andersom. In Jihomoravský is dat verschil het grootst: 72.096 voor een appartement tegen 56.400 voor een huis. Wie daar een huis met een tuin zoekt, betaalt per vierkante meter minder dan wie een appartement in Brno koopt.

Voor huur bestaat er geen Tsjechisch bedrag per vierkante meter dat wij konden nalezen. De statistiekdienst publiceert daarvoor alleen een indexcijfer. In juli van dit jaar stond die index op 106,1 met dezelfde maand een jaar eerder op honderd, dus een stijging van ruim zes procent op jaarbasis.

Een index omrekenen naar kronen per vierkante meter kan niet zonder een basisbedrag, en dat basisbedrag geeft de dienst niet. Wij hebben ook bij het ministerie van regionale ontwikkeling geen huurbedrag gevonden. Dus staat het er niet, en verzinnen wij het niet. Dezelfde vorm zie je bij Denemarken en Zweden: de koopprijs is er wel en de huur niet.

Tsjechië kent twee tarieven op arbeidsinkomen. Over het inkomen tot drie keer het gemiddelde maandloon geldt 15 procent, en daarboven 23 procent. Het gemiddelde maandloon waarop die grens is geankerd bedraagt in 2026 48.967 kronen, dus de grens ligt op 146.901 kronen per maand. Op jaarbasis is dat zesendertig keer het maandgemiddelde, oftewel 1.762.812 kronen.

Let op die eerste grens. Op Nederlandstalige pagina's staat 146.901 met enige regelmaat als een jaarbedrag, en dat scheelt een factor twaalf. Wie dat gelooft, denkt dat hij bij een gewoon salaris al in het hoge tarief valt terwijl hij er ver onder zit.

Deze valstrik heeft een groot effect op je som, en hij komt uit een verwarring die makkelijk te maken is. De sleva na poplatnika bedraagt 30.840 kronen per jaar, oftewel 2.570 kronen per maand. Op veel pagina's staat dat als een ‘belastingvrije voet’.

Dat is het niet. Het is een korting op de belasting en geen vrijstelling op het inkomen. Een vrijstelling van 30.840 kronen inkomen scheelt je bij vijftien procent maar vijftien honderdsten van dat bedrag aan belasting; deze korting scheelt je het hele bedrag aan belasting. Wie het als vrijstelling leest, rekent het effect ongeveer een factor zeven te klein.

Boven op de belasting komen twee premies. De sociale premie voor de werknemer bedraagt 7,1 procent, opgebouwd uit 0,6 procent ziekteverzekering en 6,5 procent pensioen, met een maximale premiegrondslag van 2.350.416 kronen in 2026. De ziektekostenpremie bedraagt 13,5 procent van het loon, waarvan de werknemer 4,5 procent draagt en de werkgever 9 procent.

Een beperking die wij erbij zeggen omdat zij er niet uitziet als een beperking: de pagina's van de socialezekerheidsdienst en van de zorgverzekeraar noemen bij die percentages geen jaartal. Wij dragen ze daarom als het tarief op het moment van lezen en niet als het tarief van een bepaald jaar.

Op emigratiepagina's staat vaak een actueel Tsjechisch mediaanloon uit de kwartaalstatistiek. Dat cijfer bestaat niet meer: de statistiekdienst schrijft zelf dat de medianen en de decielspreidingen tijdelijk niet beschikbaar zijn.

Wat er wel is, zijn twee cijfers uit twee verschillende onderzoeken en twee verschillende jaren, en die horen niet naast elkaar. Een mediaan uit het ene onderzoek naast een gemiddelde uit het andere leggen suggereert een verschil tussen midden en gemiddelde dat je op die manier niet kunt meten. Wij zetten daarom geen loonbedrag in deze gids.

Er staat er wel eentje elders in, en het is een ander ding: de 48.967 kronen hierboven is het gemiddelde maandloon waarop de belastinggrens is geankerd. Dat is een rekengrootheid van de belastingdienst en geen meting van wat mensen verdienen.

Drie dingen, en het zijn alle drie dingen die je elders zonder aarzeling ziet staan.

Een huurbedrag per vierkante meter: bestaat bij geen enkele Tsjechische instantie die wij hebben bereikt. Een loonbedrag: zie hierboven. En het rodne cislo, het persoonsnummer dat in Tsjechië de sleutel is voor bank, zorg en belasting: geen enkele bereikte instantiepagina zegt wie het toekent of hoe je het aanvraagt, en het ministerie dat het beheert liet ons niet binnen. Wij gaan daar niet omheen.