GIDS · WONEN
Een huis kopen in Portugal: de IMT in schijven, de imposto do selo en het loket Casa Pronta
Wie in Portugal een woning koopt, betaalt vóór de overdracht de IMT, een overdrachtsbelasting in schijven die voor een eigen woning pas boven 106.346 euro begint, en 0,8 procent imposto do selo. De koop zelf kan aan één loket, Casa Pronta, voor 375 euro. Woordelijk van de belastingdienst en het ministerie van Justitie.
Dit gaat over Portugal.
Twee belastingen vóór de sleutel
In Portugal betaal je bij de koop van een woning twee belastingen aan de staat, allebei vóór de overdracht: de IMT, de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, en de imposto do selo, het zegelrecht. De eerste loopt in schijven en hangt af van de prijs en van de vraag of je er zelf gaat wonen; de tweede is een vast percentage. De tabellen staan in de wetboeken zoals het Portal das Finanças ze toont, en deze gids volgt die tekst. De IMI, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting die daarna elk jaar terugkomt, staat hier niet.
De IMT: schijven, en een nulschijf voor je eigen woning
Artikel 17 van de Código do IMT geeft de tarieven. Voor een woning die je zelf permanent gaat bewonen, habitação própria e permanente, is de eerste schijf nul: ‘Até 106 346’ geldt ‘0%’. Daarboven loopt het op: 2 procent over het deel van 106.346 tot 145.470 euro, 5 procent tot 198.347 euro, 7 procent tot 330.539 euro en 8 procent tot 660.982 euro. Boven 660.982 euro geldt geen schijf maar één tarief over de hele prijs: 6 procent tot 1.150.853 euro en 7,5 procent daarboven.
Koop je een woning die niet je eigen permanente woning wordt, een tweede huis of een huis om te verhuren, dan begint de tabel bij 1 procent in plaats van nul. ‘Até 106 346’ geldt dan ‘1%’, en daarna dezelfde 2, 5 en 7 procent in dezelfde schijven. Voor grond geldt een vast tarief: ‘Prédios rústicos’ 5 procent; voor andere gebouwen dan woningen 6,5 procent. Wie koopt vanuit een land met een gunstig belastingregime, betaalt volgens hetzelfde artikel altijd 10 procent. De tabel is de versie die geldt sinds 30 december 2025.
De imposto do selo: 0,8 procent, en 0,6 op de lening
Het zegelrecht staat in de Tabela Geral do Imposto do Selo. Verba 1.1 belast de ‘Aquisição onerosa ou por doação do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis’ met 0,8 procent van de prijs. Financier je de koop met een hypotheek, dan komt daar zegelrecht op de lening bij: verba 17.1 rekent voor ‘Crédito de prazo igual ou superior a cinco anos’ 0,6 procent over het geleende bedrag. Wat een Portugese bank verder vraagt en rekent, staat niet in de tabel en niet hier.
Casa Pronta: de koop aan één loket
De overdracht zelf hoeft niet bij een notaris. Het ministerie van Justitie heeft er een loket voor: ‘Com o serviço Casa Pronta, pode tratar de vários procedimentos associados à aquisição e registo de um imóvel num só momento e num só balcão.’ Het loket sluit de akte en doet de inschrijving in het kadaster, en het is voor iedereen open: ‘Qualquer pessoa pode usar o serviço Casa Pronta’. Wat er kan: ‘contratos de compra e venda, contratos de mútuo com hipoteca, hipotecas, doações, permutas’.
De prijs is vast: ‘Um único ato de registo: 375€. Mais do que um ato de registo: 700€’. Dus 375 euro voor een koop zonder hypotheek en 700 euro als de hypotheek er als tweede inschrijving bij komt. Je neemt mee: ‘documentos de identificação civil e fiscal, ficha técnica do prédio, escritura pública com licença de utilização, certificado energético do imóvel’. Voor de fiscale identificatie heb je je NIF nodig; zie de praktische woongids voor Portugal.
Wat hier niet staat, en waarom
Vier dingen ontbreken met opzet. Het voorlopig koopcontract, het contrato-promessa, met de regels over het voorschot, omdat die in het burgerlijk wetboek staan en de wettenbank voor ons niet leesbaar was. De IMI, de jaarlijkse belasting op de woning, omdat die een eigen tabel per gemeente heeft. De vrijstelling van IMT voor jonge kopers, omdat wij artikel 9 van de Código do IMT en de voorwaarden ervan niet hebben gelezen. En de prijzen van woningen, want die staan met de bron in de kostengids voor Portugal. De tabellen en zinnen hierboven komen woordelijk van het Portal das Finanças en van justica.gov.pt, gelezen op 28 september 2026.
Veelgestelde vragen
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik bij een huis in Portugal?
De IMT loopt in schijven. Voor een eigen permanente woning is het deel tot 106.346 euro vrij; daarboven 2, 5, 7 en 8 procent per schijf, en boven 660.982 euro één tarief van 6 of 7,5 procent over de hele prijs. Voor een tweede huis begint de tabel bij 1 procent.
Wat is de imposto do selo bij een koop?
Een zegelrecht van 0,8 procent over de koopprijs, en 0,6 procent over een hypotheeklening met een looptijd van vijf jaar of langer.
Heb ik in Portugal een notaris nodig om een huis te kopen?
Niet per se. Bij het loket Casa Pronta van het ministerie van Justitie sluit je de koop en regel je de inschrijving in één keer, voor 375 euro, of 700 euro als er ook een hypotheek wordt ingeschreven.
Officiële wegwijzers
Dit zijn de instanties zelf. Regels en bedragen veranderen; kijk hier vlak voor een aanvraag nog een keer.
Deze gids is nagelezen in door de redactie van IkVertrekUit.nl. Wat er toen is nagekeken staat met de instantie erbij in het bronnenregister. Lees je deze tekst ergens anders, in een kopie of een samenvatting, dan staan de actuele stand, de bronnen en de controledatum op ikvertrekuit.nl/gidsen/portugal-huis-kopen-imt-imposto-do-selo-en-casa-pronta.
