Huren in Italië: het contract van vier plus vier, de borg van drie maanden en de opzegtermijn

Een huurcontract voor een woning is in Italië alleen geldig op papier. De wet van 1998 zegt het zo: ‘A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.’ Voor het contract heb je een codice fiscale nodig; hoe je dat aanvraagt staat in de gids over het codice fiscale.

Drie soorten woningen vallen buiten deze wet: vakantieverhuur, ‘alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche’; sociale huurwoningen, ‘alloggi di edilizia residenziale pubblica’; en beschermde of luxewoningen in de kadastrale klassen A/1, A/8 en A/9. Huur je zo'n woning, dan gelden andere regels dan die hieronder.

Voor een woning met een vrij overeengekomen huur schrijft de wet een minimumduur voor: ‘contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni’. Na die vier jaar loopt het contract nog eens vier jaar door, ‘decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni’, tenzij de verhuurder de woning wil gebruiken of verbouwen op een van de gronden van artikel 3. Vandaar de naam die iedereen gebruikt: quattro più quattro.

Het alternatief is de canone concordato, een huur binnen de afspraken die verhuurders- en huurdersorganisaties per gemeente maken. Dat contract is korter: ‘I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni’, en na die drie jaar ‘il contratto è prorogato di diritto per due anni’. Drie plus twee dus. Welke huur binnen de afspraken van jouw gemeente past, staat bij de gemeente en de organisaties zelf; die tabellen hebben wij niet gelezen.

Bij de eerste vervaldag, na vier jaar of na drie, kan alleen de verhuurder opzeggen, en alleen op een grond uit de wet: ‘il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi’. De gronden staan in artikel 3 onder a tot en met g. In strekking: de verhuurder wil de woning zelf of door naaste familie laten bewonen, of verkopen zonder dat hij een andere woning bezit. Of het gebouw wordt gesloopt of volledig verbouwd, of de huurder heeft in dezelfde gemeente zelf een geschikte vrije woning. Gebruikt de verhuurder de woning daarna niet waarvoor hij opzegde, dan kun je ‘ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni’ vragen, of een vergoeding ‘non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito’.

Bij de tweede vervaldag, na vier plus vier of drie plus twee, kunnen beide partijen iets: ‘ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto’, per aangetekende brief ‘almeno sei mesi prima della scadenza’. De andere partij antwoordt binnen zestig dagen. Schrijft niemand, dan gaat het contract stilzwijgend door op dezelfde voorwaarden: ‘In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.’

De looptijd bindt ook jou als huurder; tussentijds opzeggen kan op twee manieren. De eerste staat in je contract, als de verhuurder haar heeft toegestaan: de wet van 1978 laat toe ‘che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto’ met een aangetekende brief ‘almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione’. De tweede geldt altijd, ook zonder zo'n beding, bij gravi motivi: ‘Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.’ Wat een grave motivo is, zegt de wet niet; bij een geschil beoordeelt de rechter dat.

Het maximum van de borg staat in de oudere huurwet van 1978, die op dit punt blijft gelden: ‘Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone.’ De verhuurder houdt het geld niet renteloos: ‘Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.’ De hoogte van die wettelijke rente wisselt per jaar en staat hier niet. Een termijn voor de teruggave na vertrek staat niet in dit artikel.

Een huurcontract moet bij de Agenzia delle Entrate worden geregistreerd, en dat is de taak van de verhuurder: ‘È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni’. Daarna moet hij het jou en de beheerder van het gebouw laten weten, ‘nei successivi sessanta giorni’. De registratie beschermt je huur: ‘È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.’ Een afspraak om buiten het contract om meer te betalen is dus nietig, en wat je te veel betaalde kun je terugvragen: ‘il conduttore può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate’.

Wat de registratie kost, en wat de cedolare secca voor jou als huurder betekent, staat bij de Agenzia delle Entrate; die pagina ging voor deze gids niet open, en de bedragen staan hier daarom niet.

Vier dingen ontbreken met opzet. De kosten van de registratie en de cedolare secca, omdat de pagina van de Agenzia delle Entrate niet openging. De tijdelijke contracten en de studentencontracten van artikel 5, omdat wij die voor deze gids niet hebben gelezen. De huurtabellen van de canone concordato, omdat elke gemeente haar eigen afspraken heeft. En wat een woning kost: de aanbodshuren per regio staan in de kostengids voor Italië. De zinnen hierboven komen woordelijk uit de wet van 1998 en de wet van 1978, zoals normattiva ze op 28 september 2026 toonde.