Huren in België: drie gewesten, drie huurwetten

Begin hier, want anders zoek je op het verkeerde woord. De federale overheid schrijft: ‘De zesde staatshervorming maakte de gewesten bevoegd voor de huurwetgeving.’ België heeft dus geen huurwet, het heeft er drie: een Vlaamse, een Brusselse en een Waalse.

Welke voor jou geldt, hangt af van waar de woning staat en niet van waar je vandaan komt of waar je werkt. Huur je in Antwerpen, dan gelden de Vlaamse regels. Huur je in Sint-Gillis, dan de Brusselse. Dat merk je meteen in je portemonnee, want de waarborg is in het ene gewest een maandhuur hoger dan in het andere.

Dat maakt ook zoeken lastiger dan je gewend bent. Een Belgische site die uitlegt hoe het zit, legt vaak één gewest uit zonder erbij te zeggen welk. Kijk dus altijd eerst of de tekst die je leest over jouw gewest gaat.

De waarborg is de eerste plek waar de drie huurwetten uit elkaar lopen, en het verschil tussen Vlaanderen en de twee andere gewesten is een hele maandhuur groot.

Vlaanderen schrijft: ‘Een verhuurder mag een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen’, voor contracten die na 1 januari 2019 zijn gesloten. Je kunt kiezen uit vier vormen: het bedrag zelf op een geblokkeerde rekening (‘De huurder stort een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam’), een zakelijke zekerheidsstelling bij een bank, een voorschot van het OCMW, of een persoonlijke borgstelling.

Brussel houdt het op minder: ‘De huurwaarborg mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan twee maanden huur.’ Daar zijn vijf vormen mogelijk, waaronder een progressieve bankwaarborg die je in maandelijkse stukjes opbouwt. De rekening staat ‘op naam van de huurder’ en ‘de interest die deze rekening genereert, is voor de huurder’.

Brussel zet er bovendien een termijn op voor het einde: ‘Binnen twee maanden na het verlaten van de woning, worden de waarborg en de interesten aan de huurder teruggestort, op voorwaarde dat hij/zij al zijn/haar verplichtingen heeft vervuld.’ Op de Vlaamse pagina staat zo'n termijn niet, en wij noemen er dus geen.

Wallonië zit op hetzelfde bedrag als Brussel. Het Waalse decreet zegt dat de waarborg ‘ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer’, met drie toegestane vormen: een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, een bankwaarborg die je stap voor stap opbouwt, en een bankwaarborg via een contract tussen een OCMW en een bank. Kies je de rekening, dan geldt: ‘Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur.’

In Nederland is een opnamestaat gebruikelijk maar niet verplicht. In België is de plaatsbeschrijving een wettelijk stuk, en zonder dat stuk sta je er bij vertrek slecht voor.

Vlaanderen zegt wanneer hij er moet zijn: ‘Bij de start van het huurcontract (ten laatste tijdens de 1ste maand van de huurperiode) moet de huurder samen met de verhuurder een gedetailleerde plaatsbeschrijving van het pand opmaken, dateren en tekenen.’

Brussel zegt wie erbij moet zijn: ‘De huurder en de verhuurder zijn verplicht om in aanwezigheid van beide partijen een gedetailleerde plaatsbeschrijving’ op te maken.

Praktisch komt het op hetzelfde neer. Doe het samen, doe het in de eerste maand, onderteken en dateer, en maak foto's van alles wat al kapot is. Wat er niet in staat, bestond volgens het papier niet toen jij kwam.

De Vlaamse woninghuur kent vier soorten: een contract van korte duur van drie jaar of minder, een contract van negen jaar, een contract van meer dan negen jaar, en een contract voor het leven. Het negenjarige is de standaard.

Voor de korte duur geldt een grens die mensen verrassen kan: hij kan ‘één keer schriftelijk verlengd’ worden, en ‘de totale looptijd van het huurcontract en de verlenging samen mag nooit langer zijn dan 3 jaar’. Drie jaar is dus echt het einde van die vorm, niet het begin van een gesprek.

Bij een negenjarig contract loopt het niet vanzelf af. Het eindigt alleen als een van de partijen opzegt, en voor de huurder geldt dan ‘minstens 3 maanden vóór de vervaldag’.

Wat de Vlaamse pagina niet noemt, is welke vergoeding je betaalt als je in het eerste, tweede of derde jaar opzegt. Dat is een bekend punt in de Belgische huur en het staat er niet, dus wij noemen er geen bedrag bij. Vraag het na voordat je opzegt.

Over de huurprijs: ‘De huurprijs wordt jaarlijks aangepast aan de gezondheidsindex’, en ‘De indexatie kan ten vroegste vanaf de verjaardag van het contract gevraagd worden’. Het gaat dus niet automatisch en niet eerder dan je contractverjaardag.

Dit staat op de Brusselse pagina en het is de moeite waard om te onthouden. Het registreren van het huurcontract is de plicht van de verhuurder, niet van jou. Doet hij het niet, dan heeft dat gevolgen die in jouw voordeel werken.

Woordelijk: ‘Indien de verhuurder hiertoe niet is overgegaan en zolang de huurovereenkomst niet is geregistreerd, is de huurder vrijgesteld de opzegtermijnen te respecteren’, en ‘is hij de eventuele schadevergoeding niet verschuldigd’.

Is je Brusselse contract dus niet geregistreerd, dan kun je vertrekken zonder de opzegtermijn uit te zitten en zonder vergoeding. De pagina verwijst voor de precieze regels naar de Brusselse Huisvestingscode, artikelen 218 en 250 tot 251.

Vraag na het tekenen dus gewoon om het bewijs van registratie. Krijg je het niet, dan weet je waar je staat.

Wallonië heeft zijn eigen decreet, van 15 maart 2018, in werking sinds 1 september 2018. Het geldt niet alleen voor nieuwe contracten: het is van toepassing ‘aussi bien aux nouveaux baux qu'à ceux qui sont en cours au 1er septembre 2018, sauf exceptions’. Liep je contract dus al, dan is het er toch onder gaan vallen.

De standaardduur staat in artikel 55: ‘Tout bail visé à l'article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.’ Negen jaar dus, net als in Vlaanderen, tenzij je iets anders afspreekt.

Eruit kun je altijd, en dat is ruimer dan in Vlaanderen: ‘Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.’ Op elk moment, met drie maanden opzegging.

Maar in de eerste drie jaar kost dat geld, en het decreet zegt precies hoeveel: ‘Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.’ Drie maandhuren in het eerste jaar, twee in het tweede, één in het derde, en daarna niets.

Dat is precies het cijfer dat op de Vlaamse pagina ontbreekt. Voor Vlaanderen weten wij dus wel dat er een vergoeding bestaat en niet hoeveel; voor Wallonië weten wij het allebei. Dat verschil zit niet in de wetten maar in wat de twee overheden erover publiceren.

En de plaatsbeschrijving staat er ook in, artikel 27: ‘Les parties dressent un état des lieux d'entrée détaillé contradictoire.’ Contradictoire betekent hier: met allebei de partijen erbij, dezelfde eis als in Brussel.

En dan de indexering. De Waalse pagina daarover komt binnen als lege schil, maar de regel staat gewoon in hetzelfde decreet. Artikel 26, paragraaf 1 geeft de formule: de nieuwe huur is de ‘loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ’, dus de basishuurprijs maal de nieuwe index, gedeeld door de aanvangsindex. Het decreet zet er twee grenzen omheen: het mag maar één keer per jaar, op de verjaardag van het contract, en het gaat op de gezondheidsindex.

Voor jou betekent dat twee dingen. Je verhuurder mag niet zomaar tussentijds verhogen, en de verhoging die hij wél mag doorvoeren rekent hij niet uit over de huur die je vorig jaar betaalde maar over de basishuurprijs uit je contract. Dat scheelt bij een contract dat al jaren loopt.

Woon je met anderen in één huis en staan jullie allemaal op het contract, dan noemt het Waalse decreet dat een colocatie, en het geeft daar een eigen hoofdstuk aan. Dat is voor Nederlandse begrippen ongewoon: bij ons is samen huren vooral een kwestie van afspraken onderling.

Artikel 72 maakt één van die afspraken verplicht: ‘Les colocataires signent un pacte de colocation.’ In dat pact leggen jullie onder meer vast ‘la répartition du loyer entre colocataires’ en ‘les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire’, dus wie welk deel van de huur draagt en hoe iemand erbij komt of eruit stapt.

En dan artikel 68, dat de moeite is om te lezen voordat je tekent. Wie eerder weg wil: ‘Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.’ Drie maanden dus, en de opzegging gaat tegelijk naar de verhuurder én naar je medehuurders.

De staart is de reden dat dit artikel hier staat. Wordt er een vervanger gevonden die wordt aanvaard, dan ga je zonder vergoeding weg. Wordt die niet aanvaard, dan betaal je een vergoeding van drie maal jouw aandeel in de huur, en die betaal je aan je medehuurders en niet aan de verhuurder. Wie in Wallonië een kamer in een gedeeld huis neemt, deelt dus niet alleen de huur maar ook het risico dat een ander vertrekt.