Vastgoed kopen in Griekenland: de belasting, de vrijstelling en wat een makelaar rekent

Voordat je vastgoed kan kopen in Griekenland, heb je een AFM-nummer (Arithmos Forologikou Mitroou) nodig. Dit is het Griekse belastingidentificatienummer. Aanvragen bij de Griekse Belastingautoriteit (AADE) of via een gevolmachtigde/consulaat.

Een advocaat (dikigoros) is sinds 2014 wettelijk niet meer verplicht bij vastgoedtransacties, maar in de praktijk onmisbaar: de notaris is onpartijdig en doet géén titelonderzoek namens jou. Laat je advocaat controleren:

• Eigendomstitels (vrij van hypotheek, schulden)
• Kadasterregistratie (Ktimatologio)
• Stedenbouwkundige vergunningen (geen illegale aanbouw)
• ENFIA-schulden (achterstallige onroerendgoedbelasting)

De notaris (symvolaiografos) stelt de koopovereenkomst op en legt deze vast in een officiële akte.

Als eigenaar betaal je daarna jaarlijks ENFIA (onroerendgoedbelasting), berekend over de objectieve waarde; voor een gemiddeld appartement enkele honderden euro's per jaar.

Over de overdracht van een bestaand pand heft Griekenland overdrachtsbelasting. De belastingdienst schrijft het in twee zinnen op: het tarief is 3 procent over de belastbare waarde van het pand, en over dat bedrag komt nog een heffing van 3 procent ten gunste van de gemeente. Drie procent plus drie procent daarover is samen 3,09 procent van de waarde, en dat is het getal dat je overal tegenkomt.

Wij zetten die 3,09 er wel bij maar niet als los cijfer, want het is een uitkomst en geen tarief. Wie het bij de notaris of de belastingdienst wil nakijken, moet naar de twee percentages vragen en niet naar het samengestelde getal.

Wat de belastingdienst niet zegt op die pagina, is of de belastbare waarde de koopprijs is of de objectieve waarde. Wij vullen dat niet in.

Dit is het deel dat op deze site had moeten staan en er niet stond. Voor de aankoop van een eerste woning geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting, en de voorwaarde ervoor is precies het verschil tussen emigreren en een vakantiehuis kopen: de koper moet permanent in Griekenland wonen, of van plan zijn zich er binnen twee jaar na de aankoop te vestigen.

De bedragen waarover de vrijstelling loopt, zoals de belastingdienst ze noemt: tot 200.000 euro voor een ongehuwde koper en tot 250.000 euro voor een gehuwde. Bij een handicap van 67 procent of meer wordt dat 250.000 respectievelijk 275.000 euro. Dat bedrag stijgt met 25.000 euro voor elk van de eerste twee kinderen en met 30.000 euro voor het derde en elk volgend kind.

Koop je grond in plaats van een woning, dan gelden lagere bedragen: 50.000 euro voor een ongehuwde en 100.000 voor een gehuwde, met 10.000 euro erbij voor elk van de eerste twee kinderen en 15.000 voor het derde en volgende.

Een parkeerplaats en een bergruimte van elk hoogstens twintig vierkante meter vallen mee onder de vrijstelling, mits ze tegelijk met de woning worden gekocht.

Reken hier niet blind op. Het is een vrijstelling met voorwaarden en een aangifte, en de notaris is degene die vaststelt of jouw geval eronder valt. Maar wie hem niet kent, vraagt er ook niet naar, en dat is de reden dat hij hier staat.

Naast de belasting betaal je notaris, advocaat, makelaar en kadaster. Op deze pagina stond daar een tabel met percentages en een totaal van zeven tot negen procent. Die tabel is weg: geen van die percentages hebben wij bij een officiële bron kunnen nalezen. Het zijn gebruikelijke marges uit de praktijk en geen tarieven die ergens zijn vastgesteld.

Dat betekent niet dat ze onzin zijn. Het betekent dat je ze moet opvragen bij de partij die ze rekent, en dat je dat vóór de opdracht doet en niet erna. Notaris- en advocaathonoraria zijn onderhandelbaar en verschillen per kantoor en per transactie; een percentage uit een tabel op internet is daar een slechte maatstaf voor.

Hetzelfde geldt voor de btw op nieuwbouw en de opschorting daarvan. Dat de opschorting bestaat is breed bekend, maar wij hebben de wettekst en de looptijd niet zelf gelezen, dus noemen wij hier geen percentage en geen einddatum. Vraag bij nieuwbouw altijd na of de ontwikkelaar voor de opschorting heeft gekozen, want dat bepaalt of je overdrachtsbelasting of btw betaalt en dat scheelt een veelvoud.