GIDS · WONEN
Huren in Duitsland: de Kaution, en waarom kaal en warm zoveel schelen
De Duitse huurwet geeft de huurder een paar rechten die in Nederland niet bestaan, en de meeste mensen weten ze niet omdat ze in het wetboek staan en niet in de advertentie. Deze gids haalt ze eruit, woordelijk, met het verschil tussen kale en warme huur voorop.
Dit gaat over Duitsland.
Drie maandhuren, maar dan de kale
De Duitse borg heet Kaution, en het bedrag staat in het Bürgerliches Gesetzbuch. Paragraaf 551 zegt: ‘Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.’
Hoogstens drie keer de maandhuur, dus. Maar let op het staartje: ohne die Betriebskosten. Het gaat om de kale huur zonder de servicekosten, in Duitsland de Kaltmiete. En daar gaat het bij Nederlanders het vaakst mis, want de prijs die in de advertentie staat is meestal de Warmmiete, met de Nebenkosten erbij.
Het verschil is geen detail. De Kaution wordt berekend over de kale huur, en de prijs die je in de advertentie ziet is doorgaans de warme. Ligt een vijfde van dat bedrag aan Nebenkosten, dan ligt de bovengrens van de borg dus ook een vijfde lager dan wat je zou uitrekenen met het getal uit de advertentie. Vraag daarom naar de Kaltmiete voordat je over de borg praat, en reken hem daarop na.
Je mag in drie termijnen betalen
Het tweede lid van dezelfde paragraaf geeft je een recht dat in Nederland niet bestaat: ‘Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.’
Je mag de borg in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen. De eerste bij de start, de andere twee samen met de eerstvolgende huurbetalingen. Dat is geen gunst die je moet vragen maar een recht dat de wet je geeft.
Dat maakt de verhuizing merkbaar goedkoper in de maand waarin alles tegelijk komt. Wie in Duitsland gaat huren, hoeft dus niet drie maandhuren plus de eerste huur plus de verhuizing in één keer op te hoesten.
Je geld staat apart, en de rente is van jou
Wat er daarna met je geld gebeurt, is ook geregeld: ‘Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.’
En dan de twee zinnen die je bij een faillissement of een ruzie nodig hebt: ‘In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.’ Je borg moet apart van het vermogen van de verhuurder staan, en de opbrengst is van jou en komt bovenop de borg.
Er is één uitzondering die de wet zelf noemt: bij een kamer in een studenten- of jeugdwoonhuis hoeft de verhuurder geen rente te vergoeden.
Wat er slechter in je contract staat, telt niet
Paragraaf 551 sluit af met één zin waar alles op rust: ‘Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.’
Elke afspraak die voor de huurder ongunstiger uitpakt dan wat hierboven staat, is nietig. Niet vernietigbaar, niet aanvechtbaar: nietig. Staat er in je contract dat de borg vier maandhuren is, of dat hij in één keer moet, of dat de rente naar de verhuurder gaat, dan staat er iets wat geen werking heeft.
Dat is het verschil tussen een regel die je moet bevechten en een regel die er gewoon is. Je hoeft er niet over te onderhandelen voordat je tekent; je kunt er later op wijzen.
Opzeggen: drie maanden voor jou, meer voor hem
Opzeggen doe je in Duitsland op een vast ritme. Paragraaf 573c: ‘Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.’
Let op wat daar staat: het einde van de maand na de volgende. Zeg je in januari op, en op tijd, dan loopt je huur tot eind maart. Dat is dus ongeveer drie maanden, en niet twee. Ben je te laat in de maand, dan schuift alles een maand op, en dat is een detail waar je een hele maandhuur op kunt verliezen.
Voor jou blijft die termijn hetzelfde, hoe lang je er ook woont. Voor je verhuurder niet: ‘Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.’ Na vijf jaar en na acht jaar komt er voor hem elke keer drie maanden bij. Hoe langer je er woont, hoe moeilijker het voor hem wordt om je op korte termijn kwijt te raken.
En ook hier geldt het slot: ‘Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.’ Een langere opzegtermijn voor jou dan de wet noemt, heeft geen werking.
Wat hier niet staat, en waarom
Drie dingen die je hier niet vindt, met de reden erbij.
De Mietpreisbremse, de rem op de aanvangshuur in gespannen gebieden. Die bestaat, maar welk gebied er onder valt bepaalt elke deelstaat zelf, en de pagina van het ministerie kwam bij ons binnen zonder tekst. Wij dragen geen regeling waarvan wij het bereik niet bij de bron konden nalezen.
De Mietspiegel, het huurprijsoverzicht per gemeente. Het ministerie omschrijft hem als ‘eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete’, maar de tabellen zelf staan per stad en dat zijn er honderden. Zoek die van jouw stad op bij de gemeente zelf.
De Nebenkosten: wat er precies in mag zitten en hoe de jaarafrekening werkt. Dat staat in een eigen verordening die wij nog niet hebben gelezen.
Wat hier wel staat, komt woordelijk uit het Bürgerliches Gesetzbuch zelf.
Deze gids komt van de redactie van IkVertrekUit.nl en heeft nog geen eigen controledatum: de uitleg als geheel is nog niet integraal nagelezen. De losse cijfers erin zijn wel bij hun instantie nagekeken; ze staan met de dag erbij in het bronnenregister.
