GIDS · WONEN
Huren in Duitsland: de Kaution, en waarom kaal en warm zoveel schelen
De Duitse huurwet geeft de huurder vaste rechten, en die staan in het wetboek zelf: een borg van hoogstens drie kale maandhuren, in drie termijnen te betalen, en een vaste opzegtermijn. Met het verschil tussen kale en warme huur voorop.
Dit gaat over Duitsland.
Drie maandhuren, maar dan de kale
De Duitse borg heet Kaution, en het bedrag staat in het Bürgerliches Gesetzbuch. Paragraaf 551 zegt: ‘Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.’
Hoogstens drie keer de maandhuur, dus. Maar let op het staartje: ohne die Betriebskosten. Het gaat om de kale huur zonder de servicekosten, in Duitsland de Kaltmiete.
Staat in de advertentie de Warmmiete, met de Nebenkosten erbij, dan ligt de bovengrens van de borg lager dan wat je met dat getal zou uitrekenen: ligt een vijfde van dat bedrag aan Nebenkosten, dan ligt de bovengrens ook een vijfde lager. Vraag daarom naar de Kaltmiete voordat je over de borg praat, en reken hem daarop na.
Je mag in drie termijnen betalen
Het tweede lid van dezelfde paragraaf geeft je nog een recht: ‘Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.’
Je mag de borg in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen. De eerste bij de start, de andere twee samen met de eerstvolgende huurbetalingen. Dat recht geeft de wet je; je hoeft er niet om te vragen.
Dat spreidt de borg over de eerste drie maanden. Het totaal blijft gelijk, en je hoeft niet drie maandhuren plus de eerste huur plus de verhuizing in één keer te betalen.
Je geld staat apart, en de rente is van jou
Wat er daarna met je geld gebeurt, is ook geregeld: ‘Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.’
En dan de twee zinnen die je bij een faillissement of een ruzie nodig hebt: ‘In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.’ Je borg moet apart van het vermogen van de verhuurder staan, en de opbrengst is van jou en komt bovenop de borg.
Er is één uitzondering die de wet zelf noemt: bij een kamer in een studenten- of jeugdwoonhuis hoeft de verhuurder geen rente te vergoeden.
Wat er slechter in je contract staat, telt niet
Paragraaf 551 sluit af met één zin waar alles op rust: ‘Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.’
De wet noemt zo'n afspraak ‘unwirksam’: zij geldt niet. Staat er in je contract een borg van vier maandhuren, dan geldt het deel boven drie kale maandhuren niet. Staat er dat de borg in één keer moet, of dat de rente naar de verhuurder gaat, dan geldt dat evenmin.
Opzeggen: drie maanden voor jou, meer voor hem
Opzeggen doe je in Duitsland op een vast ritme. Paragraaf 573c: ‘Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.’
Let op wat daar staat: het einde van de maand na de volgende. Zeg je in januari op, en op tijd, dan loopt je huur tot eind maart. Dat is dus ongeveer drie maanden, en niet twee. Ben je te laat in de maand, dan schuift alles een maand op, en dat is een detail waar je een hele maandhuur op kunt verliezen.
Voor jou blijft die termijn hetzelfde, hoe lang je er ook woont. Voor je verhuurder niet: ‘Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.’ Na vijf jaar en na acht jaar komt er voor hem elke keer drie maanden bij. Hoe langer je er woont, hoe moeilijker het voor hem wordt om je op korte termijn kwijt te raken.
En ook hier geldt het slot: ‘Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.’ Een langere opzegtermijn voor jou dan de wet noemt, geldt dus niet. Voor een contract met een vaste looptijd of met afgesproken huurstappen kunnen andere regels gelden; die staan in andere paragrafen van het BGB.
Mietpreisbremse, Mietspiegel en Nebenkosten
In steden met een krappe woningmarkt geldt de Mietpreisbremse, een rem op de huur bij een nieuw contract. Welke gemeenten eronder vallen, legt elke deelstaat vast in een eigen verordening. De federale regeling is in juli 2025 bij wet aangepast, en het ministerie van Justitie spreekt van een verlenging. Vraag bij je gemeente of je woning eronder valt.
De Mietspiegel is het overzicht van de huren die in een gemeente gebruikelijk zijn; zoek die van jouw stad op bij de gemeente zelf.
Wat er in de Nebenkosten mag zitten en hoe de jaarafrekening werkt, regelt een eigen verordening. Vraag de specificatie op voordat je tekent.
De citaten in deze gids komen uit het Bürgerliches Gesetzbuch; de uitleg eromheen is van de redactie.
Veelgestelde vragen
Hoe hoog mag de borg in Duitsland zijn?
Hoogstens drie keer de kale maandhuur, zonder de Nebenkosten (§ 551 BGB). Je mag de borg in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen, en de verhuurder zet hem apart van zijn eigen vermogen op een spaarrekening; de rente is van jou.
Welke opzegtermijn heb ik als huurder in Duitsland?
Je zegt op uiterlijk op de derde werkdag van een maand, tegen het einde van de maand na de volgende: zeg je op tijd in januari op, dan loopt je huur tot eind maart (§ 573c BGB). Voor de verhuurder wordt die termijn na vijf en na acht jaar telkens drie maanden langer.
Wat als mijn huurcontract iets anders zegt dan de wet?
Een afspraak die voor jou als huurder ongunstiger is dan wat § 551 en § 573c BGB zeggen, geldt niet: de wet noemt haar ‘unwirksam’. Staat er een hogere borg dan drie kale maandhuren in je contract, dan geldt dat deel niet, ook als je hebt getekend.
Deze gids is nagelezen in door de redactie van IkVertrekUit.nl. Wat er toen is nagekeken staat met de instantie erbij in het bronnenregister. Lees je deze tekst ergens anders, in een kopie of een samenvatting, dan staan de actuele stand, de bronnen en de controledatum op ikvertrekuit.nl/gidsen/duitsland-huren-kaution-en-opzegtermijn.
